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2005年8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》(以下简称央行报告)，房地产业波澜又起。据了解，由央行研究局、金融市场局等多个核心部门组成的“中国人民银行房地产金融分析小组”今后每年都将发布“房地产金融报告”。 而央行报告选择在这个时候公布意味着什么呢？新的金融政策调控是不是要随之而来？ 任志强指央行报告有误 这份数万字的报告对中国房地产市场及房地产金融走势进行了全面分析，然而业界人士反应各一。有人将之看作是政府下一轮调控的建议和指引，也有人不屑一顾，例如任志强。 北京华远集团总裁任志强日前发表文章称，央行报告“逻辑有误”。 任志强说，该报告的撰写人只熟悉信贷而不熟悉房地产，对房地产市场缺乏完整认识、在用全部市场包括两个市场部分的数据解释一个局部市场中的情况，由此对市场供给结构形成了误判。 “央行报告的价格信号传递有误，目前国内的房地产交易价格并不高。”任志强承认，在一级商品房销售市场中价格是上升的，但这并不能反映全国实际需求中的房地产交易价格。土地价格指数上涨才是造成房价上涨的重要因素，并且家庭可支配收入的指数增长要远远高于房价的增长。 事实是否如此？在经历了抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但事与愿违，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4%。 “在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅。”中国社科院金融研究所博士后尹中立指出，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。 一波未平，一波又起。 上周发布的两组数据又让市场感到了“房地产热”的抬头之势。一组数据来自国家统计局，7月份“国房景气指数”同比回落，但环比增加；另外一组则来自北京市统计局：7月份，房地产商投到北京商品住宅的资金量开始增加，而这个数字在前6个月的统计中还是负增长。 “从四月份到六月份，房地产市场的确经历了一个相对的低潮期，但是进入7月，市场又开始有了回升的迹象。”顺驰中国董事长汪浩日前在接受本报记者采访时举了一个非常典型的例子，华润置地在8月以26.5亿元拿下的北京清河地块，但如果放在三个月前可能价格最多也就是21亿元左右。 房地产商的“投资欲”又开始显露。 而据统计数据显示，目前，上海、北京、厦门房价单价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，抑制房地产价格上涨和“投资热”的任务依然很艰巨。 房价尚未理性回归？ “上海二手房和高档商品房的泡沫程度值得关注。”央行报告打破了国家职能部门不言“泡沫”的惯例，第一次在正式报告中提到了“房地产泡沫”问题。 央行报告指出，长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%%左右，部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。具体表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。 而境外基金的压境而来更有可能加剧房地产的“投资热”。 “受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，已有境外基金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。”央行报告以上海为例指出，人民银行上海分行的统计数字显示，2004年1-11月，境外基金流入上海房地产市场的总量超过222亿元。 显然，央行开始警觉这股“境外基金流”，而境外基金的“热流”到目前为止还在继续。 “跨境资本丝毫没有显示出大量撤离中国房地产市场的迹象，相反却有进一步进入的动向。”北京戴德梁行投资部的负责人告诉记者，此前，曾有专家指出，人民币升值更多的是让先期进入的境外基金获益，之后，人民币升值所导致的成本加大因素很可能放缓境外基金进入中国市场的速度。 “人民币升值没过几天，就有好几家国外基金来找我谈大钟寺商业广场的合作事宜。”中坤集团董事长黄怒波8月初在接受本报记者采访时就已透露，境外基金正在加速进入中国的房地产市场。 之后不久，顺驰中国董事局主席汪浩也首次向记者透露，顺驰中国已与国外一家著名基金机构达成了框架性协议，并与另外几家基金展开了深层次接触。 央行报告来得恰逢其时，它在否定“境外基金撤离论“的同时，也向市场发出了这样一个信号，警惕房地产价格与投资行为互相抬升的迹象。 规避金融风险 调控转向 央行报告明确表态，银行已经面临房地产的金融风险。去年以来持续至今的房地产热，已为中国楼市带来六大金融风险，房地产开发商贷款的不良率较高，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，虽然工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右，但四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%至11%之间。而个人购房贷款的不良率虽然较低，只有1。5%，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款也可能出现风险。 “央行报告对内地房地产金融的风险分析有理有据，如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析，如房地产开发隐性债务的分析，都切中目前内地房地产金融的问题所在。”中国社会科学院研究员易宪容认为，以此为契机，房地产金融的规范化、制度化、法制化将是未来完善房地产金融市场的首要任务。他认为，由此引申出房地产金融暗藏六大风险，为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。 “尽快建立公正、公平、促进房地产稳定发展的税收制度。”央行报告建议，对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管并加快开征不动产税。 央行是否在暗示，将采取利率和税收的方式调控房价？ “利率和税收的方式会比控制土地、控制信贷更有效。”尹中立认为。 “在以往的个人住房消费信贷中，民众对利率风险的意识基本十分薄弱，甚至于有等于无。所以早前央行一调整利率，民众对利率反应十分强烈，特别是已购房的民众意见十分大。这一方面在于民众利率风险意识淡薄，另一方面也说明商业银行没有提供多样化住房信贷产品，满足民众住房消费信贷规避利率风险的需要。”易宪容认为，央行报告中要求商业银行提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种，并允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，这也是银行商业化、提高银行产品风险定价能力十分重要的一方面。 报告指出，央行目前在房地产市场上的策略是：区别对待，有保有压，促进中西部房地产业的发展，对房地产市场最容易涨价的地区则予以重点监控。 “当然，我们还可能站在一个更大的背景来看内地房地产金融。”易宪容说，房地产为什么会成为完全由银行主导的模式？为什么房地产市场完全会集中在银行身上？与发达的市场体制相比，这种模式最大的问题就在于中国的金融市场发展严重滞后。一方面，内地有大量储蓄资金以低收益的方式存在银行；另一方面，又有许多中小企业由于资金缺乏而不能延续。因此，化解目前内地房地产金融风险还得从内地整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立入手，这才是内地房地产金融得以发展的关键。
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